5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(r蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗éng)处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗