近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营RE23岁属什么生肖ITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的(de)是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资23岁属什么生肖产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内23岁属什么生肖部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供(gōng)分配金额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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